Đánh giá chung
Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (2023) gồm 10 chương, 83 điều (so với 6 chương, 82 điều tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014); trong đó có nhiều điểm mới quan trọng, thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán với Luật Nhà ở sửa đổi (2023), Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 và các luật liên quan khác.
Đây là dự án Luật quan trọng; tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cùng với Luật đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi (cùng có hiệu lực từ 1/1/2025) là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường đất đai, xây dựng và bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.
Thứ nhất, thống nhất và bổ sung nhiều khái niệm pháp lý quan trọng
Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi thống nhất và làm rõ hơn phạm vi áp dụng với nhiều trường hợp cụ thể như: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS thì phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đầu tư; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở; việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai…v.v.
Bên cạnh đó, Luật cũng bổ sung, làm rõ các khái niệm liên quan đến kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS…v.v. Đáng chú ý nhất, Luật đã làm rõ các loại BĐS theo công năng (bổ sung quy định cụ thể về các loại hình công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp) và bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” (trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp) vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Đây là các điểm mới quan trọng, góp phần giảm tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu 1 kiểu, cán bộ thực thi không biết làm thế nào gây ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật còn yếu như hiện nay; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của DN, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Với tổ chức tài chính, khung pháp lý được hoàn thiện và nhất quán sẽ hỗ trợ hoạt động đầu tư, cho vay, chuyển nhượng dự án và xử lý nợ xấu được thuận lợi hơn. Tuy nhiên, tác động tích cực này phụ thuộc nhiều vào khâu hướng dẫn và thực tế triển khai thực hiện sau này.
Đồng thời, việc Luật lần này bổ sung quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng cụ thể sẽ khắc phục bất cập hiện nay khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa điều chỉnh các loại hình sản phẩm BĐS mới phát sinh trong thực tiễn như Condotel, Officetel…v.v. Các loại hình sản phẩm này chính là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (mỗi “căn hộ du lịch – condotel” là một phần diện tích của công trình xây dựng các condotel), do đó, Luật mới tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel… đã có trên thực tế. Đồng thời, quy định mới cũng có khả năng bao quát hơn (quy định “quét”) nếu trong thực tiễn có thêm các sản phẩm BĐS mới trong các công trình xây dựng này.
Thứ hai, việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm. Luật sửa đổi đã chi tiết hóa, hướng dẫn cụ thể về các thông tin cần cung cấp (Điều 6) gồm: địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án BĐS, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS…v.v. Đồng thời, để hạn chế các sai phạm, tranh chấp như trong thời gian qua, Luật sửa đổi đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm (Điều 8); đáng chú ý như: (i) giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin; (ii) huy động và sử dụng tiền thu bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành không đúng quy định của pháp luật; (iii) cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản….v.v.
Các nội dung này góp phần tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn. Đặc biệt, Luật sửa đổi quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp. Theo đó, các cơ quan chức năng cần lưu ý hướng dẫn phương thức cung cấp thông tin, chế tài và tính tuân thủ pháp luật.
Thứ ba, quy định rõ và tăng điều kiện kinh doanh BĐS. Luật sửa đổi (Điều 9) quy định, khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư BĐS, DN kinh doanh BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp DN kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. Đồng thời, Luật sửa đổi cũng quy định các điều kiện như phải lập DN hoặc hợp tác xã (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh), hạn mức dư nợ tín dụng và TPDN… và giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.
Đây là nội dung quan trọng, góp phần hạn chế rủi ro một DN thực hiện nhiều dự án mà không đủ năng lực tài chính như thời gian vừa qua, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, người mua; tăng tính “chính thống” và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi kinh doanh BĐS. Theo đó, các cơ quan chức năng cần lưu ý khâu hướng dẫn, giám sát và chế tài triển khai sau này.
Thứ tư, mở rộng quyền kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Luật đã bổ sung việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức tương đồng với công dân Việt Nam ở trong nước (Điều 10). Trường hợp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì tiếp tục thực hiện như Luật KD BĐS 2014 (chủ yếu là “đầu tư, cho thuê, thuê mua” nhà ở, hạ tầng kỹ thuật; không quy định được “mua” nhà ở). Quy định này sẽ giúp đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư, phát triển BĐS tại Việt Nam một cách hợp lý, trong kiểm soát; làm rõ điều kiện được “mua” nhà ở. Theo đó, các cơ quan chức năng cần lưu ý xây dựng các quy định về việc quản lý “chính chủ” do việc xác định trong thực tế sẽ không dễ dàng.
Thứ năm, kết cấu lại, bổ sung, làm rõ các quy định liên quan đến từng loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh tại các Chương II (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn), Chương III (Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) và Chương IV (Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS), trong đó, các nội dung mới đáng chú ý như sau:
– Đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn: Luật quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi bên mua, bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (trong khi quy định hiện tại là khi bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua). Như vậy, so với Luật 2014, Luật sửa đổi đã quy định rõ hơn về việc quyền sở hữu chỉ được xác lập khi bên mua đã chấp nhận nhận bàn giao nhà ở, từ đó giúp hạn chế các tranh chấp phát sinh, bảo vệ quyền lợi của người mua BĐS.
– Đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Nhiều quy định mới đã được bổ sung hoặc làm rõ hơn như: (i) quy định chi tiết, cụ thể hơn các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh (Điều 24); (ii) luật hóa việc triển khai hình thức đặt cọc vốn đang gặp nhiều sai phạm trong thời gian qua (cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua) (Điều 23); (iii) giảm tỷ lệ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, không quá 95% khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với giao dịch thuê mua, số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở (thay vì 70% như hiện nay); (iv) cho phép người mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình (Điều 26). Tuy nhiên, các cơ quan chức năng cần lưu ý làm rõ, nếu người mua không yêu cầu có bảo lãnh NH, thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh NH trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không? (Điều 26 chưa nêu rõ).
Đây là các nội dung mang tính đột phá, giúp đa dạng hóa các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư để giảm áp lực dòng tiền khi triển khai dự án; đảm bảo thống nhất triển khai giữa các Bộ, ngành, địa phương và thực hiện cam kết của DN khi thực hiện dự án BĐS; tăng lựa chọn cho khách hàng về khía cạnh bảo lãnh, góp phần giảm chi phí giá thành (do có thể chủ đầu tư tính chi phí bảo lãnh vào giá BĐS). Tuy nhiên, người mua nhà cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro nhất định (khi không có bảo lãnh). Vì thế, việc xem xét lựa chọn kỹ chủ đầu tư, tính pháp lý và khả thi của dự án là rất quan trọng.
– Đối với việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS: Luật sửa đổi quy định chặt chẽ hơn về việc kinh doanh quyền sử dụng đất, cụ thể: (i) Bổ sung các quy định về việc phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật để đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh (Điều 29); (ii) Không cho phép phân lô, bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (Điều 31). Các quy định mới này là rất cần thiết để kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền khi chưa đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạn chế lừa đảo bán đất trên giấy đã xảy ra trong thời gian qua, cũng như đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, an sinh xã hội của khu vực dự án.