Nhiều người mua BĐS đầu tư mà không tính được dòng tiền thực. Bài viết hướng dẫn 3 chỉ số cơ bản — yield, ROI và thời gian hoàn vốn — và cách áp dụng vào các dự án tại Vũng Tàu, Bình Dương.
Đầu tư BĐS mà không tính dòng tiền giống như lái xe không nhìn đồng hồ xăng. Ba chỉ số dưới đây đủ để bạn đánh giá nhanh một dự án có đáng xuống tiền hay không.
1. Yield cho thuê (tỷ suất cho thuê)
Yield = (tiền thuê một năm ÷ giá mua) × 100%. Ví dụ căn hộ 2 tỷ cho thuê 10 triệu/tháng tương đương 120 triệu/năm, yield = 6%. Mức 5–7%/năm được xem là tốt với căn hộ tại khu vực có nhu cầu thuê cao.
2. ROI tổng (gồm cả tăng giá)
ROI phản ánh tổng lợi nhuận: dòng tiền cho thuê cộng phần tăng giá, trừ đi chi phí (lãi vay, thuế, phí quản lý, sửa chữa). Đừng quên trừ chi phí — nhiều người chỉ tính phần thu mà bỏ qua phần chi.
3. Thời gian hoàn vốn
Là số năm để dòng tiền tích lũy bằng số vốn bỏ ra. Chỉ số này giúp bạn so sánh giữa các kênh đầu tư và đánh giá rủi ro thanh khoản.
- Căn hộ cho thuê khu công nghiệp/đại học: yield ổn định, hoàn vốn nhờ dòng tiền đều.
- BĐS nghỉ dưỡng: lợi nhuận phụ thuộc công suất khai thác, biến động theo mùa.
- Đất nền vùng phát triển: ít dòng tiền, kỳ vọng chủ yếu ở tăng giá dài hạn.
Con số không biết nói dối. Hãy để dòng tiền — chứ không phải cảm xúc — quyết định.